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调解 mediation

有房有名,却在租房住

Time:2018-03-22  浏览次数:22663次  编辑:admin  分享到:

  在2008年呼和浩特市某区周边村所属范围进行危房改造,申请人于2012年10月24日与呼和浩特市某房屋拆迁有限责任公司签订《拆迁房屋补偿安置协议书》拆迁其位于呼和浩特市某区周边村内,建筑面积104平米3间房进行拆迁,回迁房位于该区某街回迁小区1号楼4单元12层中东户、12层中西户住房,建筑面积为73.95平方米、93.95平方米,私产,自行过渡,周转期限30个月。同日与内蒙古某房地产开发有限责任公司签订《呼和浩特市房屋拆迁回迁安置住房合同》将建筑面积为104平方米的房屋拆迁并回迁安置。双方约定2015年4月24日交付安置房,但到期该房地产开发公司未按时支付。合同中约定:如未按时交付房屋,则按日支付已交房价款的相应的违约金。

目前申请人已履行协议,但是该拆迁公司、房地产开发公司却未按双方签订合同及协议履行支付相应的过渡费、违约金及交付房屋义务。导致申请人至今,仍在外租房居住。现请求两方公司依法履行义务,交付其证件齐全的房产并对于违约行为承担违约责任,支付违约金及相关过渡费用。

人民调解员刘小娟根据其提供的材料及本人陈述,给出其法律意见及解决途径。

该案涉及法律问题:违约责任

违约责任也称为违反合同的民事责任,是指合同当事人因不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,而向对方承担的民事责任。违约责任与合同债务有密切联系。

一、违约责任是一种民事责任

法律责任有民事责任、行政责任、刑事责任等类型,民事责任是指民事主体在民事活动中,因实施民事违法行为或基于法律的特别规定,依据民法所应承担的民事法律后果。民法通则专设“民事责任”一章(第六章),规定了违约责任和侵权责任两种民事责任。违约责任作为一种民事责任,在目的、构成要件、责任形式等方面均有别于其他法律责任。

二、违约责任是违约方对相对方承担的责任

合同关系的相对性决定了违约责任的相对性,即违约责任是合同当事人之间的民事责任,合同当事人以外的第三人对当事人之间的合同不承担违约责任。具体而言:(1)违约责任是合同当事人的责任,不是合同当事人的辅助人(如代理人)的责任;(2)合同当事人对于因第三人的原因导致的违约承担责任。合同法第121条规定:当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。

三、违约责任是履行合同不完全或不履行合同义务而承担的责任

首先,违约责任是违反有效合同的责任。合同有效是承担违约责任的前提。这一特征使违约责任与合同法上的其他民事责任(如缔约过失责任、无效合同的责任)区别开来。

其次,违约责任以当事人不履行或不完全履行合同为条件。能够产生违约责任的违约行为有两种情形:一是一方不履行合同义务,即未按合同约定提供给付;二是履行合同义务不符合约定条件,即其履行存在瑕疵。

四、违约责任具有补偿性和一定的任意性

其一,违约责任以补偿守约方因违约行为所受损失为主要目的,以损害赔偿为主要责任形式,故具有补偿性质。

其二,违约责任可以由当事人在法律规定的范围内约定,具有一定的任意性。合同法第114条第1款规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

五、违约责任是财产责任,不是人身责任。

违约责任可以约定(如约定违约金、约定定金),也可以直接适用法律的规定(如支付赔偿金、强制实际履行等)。

六、违约责任有一定的选择性。

违约相对人可以选择违约人承担违约责任的方式,比如说违约人违反约定没有完成合同义务,相对人可以在损害赔偿和违约金中选择一项要求违约人承担责任。不过这种选择是一种形成权,因此违约相对人一旦选择就不能改变,不然将会对违约人造成很多负担,不利于法律关系的稳定。


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